【新型コロナウイルス対策】賃料トラブルを不動産オーナーはどう乗り越える？

テナントや入居者の賃料等の扱いについて

　　弁護士として広く相談をお受けしていると、オーナー様側からだけではなく、テナント・入居者側からの相談を受けることも多々あります。双方から相談を受ける中で感じるところもありますので、以下私見を述べさせていただきます。

一般入居者の賃料について

　　　賃料を滞納すると生活の本拠を失うことになりますので、賃借人側は、通常は何としても賃料を支払います。

　　　それにもかかわらず賃料を延滞する、賃料の猶予を申請するようなケースでは、通常、種々の借り入れをしている状況に陥っているケースが多いと言えます。

　　　新型コロナウイルスの影響で一時的に借り入れをしてしのいだものの、その返済が厳しいために賃料を延滞、あるいは猶予、減額を申し入れるケースでは、その原因の解消の目途があるかを慎重に見極めた上で対応する必要があると思います。

　　　具体的には、きちんと弁護士に債務整理等の依頼をし、新型コロナウイルスによる影響の解消の目途が立っているのか、今後の収入の見通しはどうなのか、を見極める必要があります。

　　　延滞分の回収の可能性がある場合には、一時的な減額、あるいは支払いの猶予を認めてあげるという判断はあると思いますが、他方で、その状況によっては、退去を求めざるを得ないケースもあるでしょう。また、このような場合には、きちんと支払い方法に関する合意書を取り交わし、場合によっては追加で保証人を立てることも要求すべきでしょうが、目先の滞納分の回収より、退去の実行を優先したほうが良いケースもあります。強制退去が必要となるケースに要するコストと時間は、思ったよりも重いものとなります。

　　　ある程度退去の余力があるうちに対応を進めないと、転居も難しい状況となり、オーナー側にとっては強制的な退去を求めざるを得ない場面も出てきてしまいます。

事業テナントの賃料について

　　　国土交通省から、飲食店等のテナントの賃料の支払いについて、柔軟な措置の検討を求める要請が出されるなどしていますが、強制ではありません。

　　　法的に、賃料の減免が認められるケースは、（契約に特段の定めがないことが前提ですが）当事者の責に帰さない事由でテナント側が物件の使用収益ができなくなった場合であり、このような場合、法律上は危険負担の問題として、テナント側は賃料を払わなくても良い、ということになります。例えば当該テナントの入居する物件で新型コロナウイルスの集団感染が発生して建物を閉鎖したような場合があげられますが、それだけではなく、公的な自粛要請を受けてテナントが営業を自粛した場合であっても、裁判所がその賃料の支払い義務を否定する可能性は十分あると思います。

　　　その他、借地借家法に基づく賃料減額請求の行使も考えられますが、一時的な感染症の流行のみでこの減額請求が認められる可能性は少ないと考えます。

　　　いずれにしても、賃料の減免が認められるか否か微妙なケースもありますので、あくまでも賃料を請求し、減免を主張するテナントに対しては、支払いを拒否する部分の賃料を支払うよう、法的に訴え出ることも可能ですが、昨今の情勢を考えたときに、すべてのケースについて、そこまで強硬な対応をすることが社会的にどのような評価を受けるのかも考えると避けるべきでしょう。

　　　少なくともまずは減免や猶予を求めるテナントに対して、直近の経営状況を証する資料の交付を受ける等、十分な説明を求めて協議すべきですし、誠実な対応をするテナントとの間では、協議による解決を第一として臨むべきでしょう（どうしても折り合えない場合には、テナントの撤退を前提にした話し合いが必要になるケースもあると思います。）。その上で、協議により決定する場合には合意内容を明確にした合意書を作成すべきですし、税の減免等の特例の適用についても、事前に顧問税理士と協議が必要です。

　　　これに対して、誠実な対応をせず、単に賃料を延滞するようなテナントに対しては、むしろ法的手続きを含めて早急に対応しないと、損害が膨らむ恐れがあります。

テナント側が破産等の申し立てをした場合の対応

　　このような場合には、敷金・保証金等と相殺しきれない損害がオーナー側に発生するリスクが高まります。また、破産の手続きの開始決定前後で、破産手続の中での賃料の扱いが異なってくる可能性や、そもそもどの時点で解除すべきか、原状回復をどこまで求められるのか、債権届の記載方法等、種々の問題が生じてきますので、このような場合には早急に弁護士に対応を相談して見通しを明確にすべきでしょう。