家賃交渉
家賃の値上げ交渉
不動産の大家さんやオーナーさんは、物件の賃借人に対して、家賃の値上げをある条件下において請求することができます。
その条件とは、地価の上昇、周辺の家賃相場よりも家賃が安くなった場合、固定資産税の負担が増えた場合などが挙げられます。
一般的に、契約期間内の家賃は一定ですが、契約書に「契約期間内の値上げはない」と明記されていなければ、期間内でも値上げ請求が可能です。ただし、多くの場合は契約更新時に値上げを行うことになります。
家賃値上げの流れ
家賃値上げの大まかな流れは以下のとおりです。
- 賃借人へ家賃値上げの通知
- 賃借人が値上げを拒否
- 不動産オーナーと賃借人で協議
- まとまらない場合、調停
- 訴訟
賃借人が値上げに応じない場合、どうしても値上げしたい場合には、簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を起こします。調停前置主義（民事調停法24条の2）というルールにより、調停を経ずに訴訟提起することはできません。値上げが認められるには、以下の条件があります。これらを踏まえて裁判所が総合的に判断します。
- 土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が増えたとき
- 周辺の家賃相場と比べ、家賃が低い場合
- 土地建物の価格が高騰したとき
- 契約書に「家賃の値上げをしない」という特約がないとき
賃借人から値下げを求められたら
大家さんに値上げの請求が認められているように、借地借家法32条1項により賃借人にも値下げの請求権が認められています。賃借人から家賃の値下げを請求された場合、どのように対応すればよいのでしょうか。
例えば周辺の物件と比べて家賃が高い場合、賃借人から値下げを請求されることがあります。値下げ請求を受けた場合、まず話合いを行います。話合いで解決できない場合は、裁判所に調停を申し立てることになります。
家賃値下げの流れ
家賃値下げの大まかな流れは以下のとおりです。
- 値下げを請求
- 話し合い
- まとまらない場合、調停
- 裁判
値下げ要求が認められるには、以下のような条件が必要です。
- 土地建物に課せられる税金（固定資産税、都市計画税など）の負担が低くなったとき
- 周辺の家賃相場と比べ、家賃が高い場合
- 土地建物の価格が急落したとき
家賃交渉にお悩みの方へ
賃貸借契約が長期間に渡ると、土地の価格が上がったり、固定資産税が上がったりすることにより、従来の家賃が相当な金額ではなくなる場合があります。しかし、家賃の値上げは自動的に行われるものではないので、一連の手続を踏まなければなりません。家賃の交渉は弁護士にお任せください。