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当社は,自社の所有不動産を賃貸する事業を行っているのですが,賃貸借契約の分野において,2020年4月から施行される改正民法に合わせて、どのような点に留意すればよいのでしょうか。

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 不動産の賃貸借ついては,民法の特則である借地借家法が適用されますので,借地借家法の規定をまず確認する必要があることは,改正前後で変わりはありません。また,消費者との契約においては,消費者契約法にも留意が必要です。

その上で,今回の改正民法で,賃貸借契約特有の分野で改正された点は,

①賃貸借の対抗要件

(例えば借家の契約であれば,登記の他に,借地借家法により,当該建物の引き渡しが対抗要件とされています。)を備えた賃貸借契約について,土地や建物の所有権が第三者に移れば,賃貸人の地位も新所有者に「原則として」移転することが明記されたこと(改正民法605条の2)や,

②敷金が定義され,その返還時期についても規定されたこと(改正民法622条の2)等

が挙げられますが,これらは,もともと改正前民法においても判例法理において前提とされていた扱いが明文化されたものですから,改正の前後を通じて実務に大きな影響はないと思います。もっとも,①の賃貸人の地位の移転については,借家人の側からすれば,賃貸人が変わるか否かの確認が簡単ではないため,賃借人側で契約を行う場合には,契約書において,賃貸人が対象物件を譲渡する場合など,賃貸人たる地位が第三者に移転する場合には,事前に賃借人に対して通知することを要する旨の規定を設けた方が良いでしょう。

 

これに対して,今後留意が必要な改正点は,賃貸借契約だけに特有の改正ではありませんが,保証人の責任に関する規定であると思います。

実務上,不動産の賃貸借契約については,借主側に連帯保証人を求めることが一般的ですが,改正前民法においては,その保証人の責任の範囲は特に限定されていなかったため,特に家賃不払いで契約が解除されたような場合に,貸主が行方をくらませてしまうと,明け渡しも保証人の側で思うように行えず,明け渡しまでの家賃が極めて高額になるケースを当事務所においてもたびたび経験しました。

しかし,今回の改正民法においては,貸金に限らず,個人が根保証契約を締結する場合,主たる債務の元本,利息,違約金,損害賠償等について極度額を定めなければ効力を生じないとされました(改正民法465条の2)。賃貸借契約の借主の保証人は,この根保証契約に該当すると考えられますので,改正民法施行後に賃貸借契約に基づき発生する借主の債務を対象に保証契約を締結するときは,極度額を定める必要があります。

なお,極度額の設定方法については,過大な金額や,抽象的な記載では,極度額の定めがないとして,保証人の責任が否定されるリスク,少なくとも争われる余地が生じることになります。そのため,どのように極度額を定めるかは慎重に検討する必要がありますが、基本的には、家賃の滞納により契約を解除し、明け渡しを求める訴訟を速やかに行った場合に想定される期間(半年から1年程度でしょうか。)や,当該契約の目的物に一般的に想定される原状回復の費用等を参考に,常識の範囲内で設定することになると思います。

民法改正にかかわらず,賃貸借契約については,特約の定め方が抽象的,あるいは不適切であったために,更新料の請求が認められない事案など,特約が否定される事案も経験しておりますので,これを機に,顧問弁護士等にあらためて契約書の審査を依頼すると安心でしょう。

 

以上

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