土地建物の明渡しの５つのステップ
土地建物の明渡しの５つのステップ
賃借人が家賃を払ってくれない、賃借人以外の人が住んでいるようだ、もう信頼関係が壊れているから出て行ってもらいたい・・・。
いくら賃借人が賃料を滞納しているといっても、大家さんは賃借人の同意なく部屋を片付け、明渡させることはできません。
しかし、きちんと、法律にのっとった手続によれば、問題を解決することが出来ます。
このような場合は、弁護士に賃料請求や明け渡し手続きについてご相談下さい。
（１）物件の調査
必要に応じて弁護士が現地に赴き、現況を調査します。
物件の調査には、その後に予定している手続をスムーズに進めるためのポイントがあります。
（２）内容証明による催告・交渉
調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。
まずは内容証明文書によって、賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話合い・交渉を開始します。
（３）占有移転禁止の仮処分
賃借人がいつのまにか行方不明になり、得体の知れない占有者がいるという場合がよくあります。
このような場合、占有者は物件の明渡を妨害するために、わざと占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。
明渡の判決を得る前に、他の人に占有が移ってしまうと、判決が無意味になります。
占有移転禁止の仮処分は、これを防ぐための保全手続です。
（４）賃料請求・明渡訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合は、裁判所に訴訟を起こします。
裁判の判決に基づく明渡は、大家さんにとって一番リスクが少なく確実な手段です。
手間がかかりますが、弁護士にお任せ頂ければ安心です。
賃料を滞納していることを理由に明け渡しを求める場合、１回の審理で裁判は終了して、１～２週間で判決が出るのが通常です。
（５）強制執行
勝訴判決を受けても、賃借人や占有者が開き直って任意に明渡さない、または賃借人が行方不明の場合などは、強制執行手続によって、強制的に明渡を行います。
このとき、賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具や貴重品等）を換価して債権に充当することが出来ます。
ただし、実際には、賃料を滞納したことで明け渡しを求めるような事案については、換価に適する動産が存在しないことがほとんどで、廃棄費用が掛かるケースの方が多いと思います。
強制執行による明渡手続が完了すれば、すべて終了です。
まずは、お気軽に弁護士にご相談下さい。