不払い更新料（法定更新）と賃料増額交渉の事案。更新料の回収と賃料増額いずれも認めさせた事例

　＜事案の概要＞

　相談者は、事業用の建物賃貸業を営む会社です。

　相談者が賃貸している事業用特殊建築物の中に、借主が、賃料を予め定めた割合で改訂するとの契約条項があったので、当該条項に基づき改訂の協議を申し入れたところ、借主は、賃料改訂の話し合いに応じようとしませんでした。また、更新時には、更新料を支払うこととされていましたが、賃料額について協議が成立しなかったため、賃貸借契約は、法定更新されました。

　その結果、借主は、更新料の支払いも拒否するに至ったため、当事務所に来所され、対応について当事務所が委任を受けることになりました。

 

　＜解決に至るまで＞

　まず、本件テナントの契約書に記載の賃料改訂条項については、改訂の基準は明記されていましたが、必ず増額するのか否かが必ずしも明確な記載になっていませんでした。賃料額の鑑定によっても、賃料の増額が認められるとは限らないと思われました。

　他方、更新料については、更新期間前に、双方から異議がない場合には、従前の契約期間で同内容の契約内容で更新されることが明記されているなど、法定更新の場合であっても、更新料の請求が可能と読み取れる記載になっていました。

　実際、過去の裁判例も、更新料の支払いを合意更新に限定していないことや、支払う更新料が、賃料の一部前払いとしての性質と推測できる場合であること、更新料の額の金額が具体的に取り決められているか、また、その金額等を考慮して、法定更新の場合であっても、更新料の支払い義務があることを認める裁判例が複数存在しています。

　そこで、更新料の請求を軸に、賃料の改訂も並行して交渉するべく、賃料の増額請求と、更新料の支払いを求める内容証明を発送して交渉を開始しました。

　 借主側も、更新料の支払い義務を含め、弁護士を立てて争ってきましたが、更新料の元本に対する遅延損害金だけでも相当になっていたことや、それ以外にも契約違反ととられる問題があったことから、契約の解除を含めた対応もありうるとして交渉を進めたところ、最終的には、借主側の方で、更新料の全額を支払い、賃料の増額にも応じる内容での和解が成立しました。

 

　＜解決のポイント＞

 ‣ 更新料について、契約書上、協議によってのみ更新できるなどと記載されその場合に更新料を支払う、と記載されているような場合、法定更新となった場合に、更新料の支払い義務が否定されるリスクがありますので、更新料の発生が法定更新の場合にも肯定されるような契約書の取り決めが必要です。

 ‣ 賃料増減額について、鑑定等による適正賃料の証明に関わらず、合意による増額を求める場合には、契約書の記載を工夫する必要があるので、注意が必要です。

 

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